Продолжение рассказа о покупке квартиры: как купить дешевле?

В этой части я расскажу о том, какие мне предоставлялись возможности приобрести квартиру дешевле. 

Итак, интересующее объявление выбрано, и время просмотра назначено. Вначале в этот момент я чувствовала любопытство и немного волнения, а вдруг сейчас я увижу ЕЁ – мою квартиру! Шло время, и это мероприятие мне порядком надоело, поскольку почти всегда заканчивалось разочарованием.

Обычно в этом случае маклеры убеждают покупателей снизить свои требования, отойти от образа идеальной квартиры и присмотреть что-то реальное. Я уже устала отвечать на вопросы знакомых о том, нашла ли я какой-то вариант. Вариантов-то было много, но они все меня не устраивали.

Несколько раз я слышала от близких вздохи, что так мы никогда не найдем себе жильё. Они скидывали мне ссылки на разные объявления, но всё было такое дорогое или запущенное.

У меня была цель найти квартиру лучше, чем мы можем себе позволить, и для этого я попробовала все доступные для меня способы поиска.

Срочная продажа

Срочная продажа - на мой взгляд, это самый безопасный и удобный способ получить квартиру дешевле. Обычно семья живёт несколько лет за границей, потом они ненадолго приезжают в Латвию, чтобы продать тут квартиру. Или же возвращаются, чтобы продать недвижимое имущество умершего родственника.

Такие объявления часто появляются на сс-ке, но из-за привлекательной цены  быстро исчезают. Я даже перестала закрывать окно объявлений и постоянно его обновляла. Надо иметь много свободного времени или возможность всё бросить и ринуться смотреть квартиру. Именно тогда, когда появился подходящий для нас вариант, у меня были лекции, а к вечеру уже нашёлся покупатель.

Когда же у меня было свободное время, несколько раз появлялись объявления о квартирах, которые меня не интересовали. Но какая же горячая у них была цена! Сразу становится жаль, что нет лишних денежных средств.

Для быстрой сделки вам нужно на руках (на счету) иметь нужную сумму.  На следующий день уже можно попасть к нотариусу и начать оформление.

Семейные проблемы

Проблемы в семье продавацов - менее привлекательный и надёжный вариант найти жильё по приятной цене. Потенциальные покупатели рассказывали мне о том, что их прошлая сделка сорвалась из-за того, что супруги передумали разводиться.

Я же смотрела квартиру, которую продавали, поскольку проживающий в ней брат хозяйки то ли спился, то ли увлёкся наркотиками. Эта ситуация показалась мне опасной, поскольку его от меня прятали, а я просила о встрече, чтобы узнать его мнение о предстоящей продаже. Если он не согласен выселяться и употребляет наркотики, то связываться с ним совершенно не хотелось. А вдруг он будет ломиться в нашу дверь?

Квартира с долгами

Квартира, отягощённая долгами, обычно стоит дешевле, поскольку её покупка связана с рисками и морокой. Это могут быть как долги по коммунальным платежам, так и долги перед банком.

Заключение сделки с долгами может затянуться, поскольку понадобятся дополнительные разрешения и, возможно, договора. Также, как показал мой опыт, необходимо отличное знание латышского и представление о том, где искать законы и как их читать.

В нашем случае это были и крупные долги по коммунальным платежам, и долг перед банком, который уже превышал рыночную стоимость квартиры.  Её владелец два раза увеличивал сумму займа в жирные годы, пытаясь открыть своё дело. Сам он находился за пределами Латвии на момент подачи объявления.

Ко всему вышеперечисленному добавились и семейные проблемы, но не представляющие опасности для будущего хозяина. В связи со всеми обстоятельствами, цена (коммунальные долги были включены в цену) составляла около 80% от минимальной за квартиру с такой планировкой, а её состояние было весьма приличным – ровные стены и потолок, неплохой пол, неободранные обои.   

Как купить квартиру с долгами?

Признаюсь, что даже вспоминать страшно о том, как долго и мучительно проходило всё оформление. Сколько нервов и времени было потрачено! Я до конца не верила, что сделка состоится. Прошло 2,5 месяца, и я понимаю, что мои мучения были не напрасны.

Больше всего меня пугало то, что у человека столько обязательств и заключенных договоров, а он просто сбежал от них в другую страну. Где гарантия, что он не сбежит и от нас? Для того чтобы успокоится, я поехала с представителем продавца в банк, без чьего согласия не возможно было продать квартиру.

В банке нам объяснили, что нужно написать заявление, что они желают продать, а я хотела бы купить недвижимость по такой-то цене. Потом это заявление будет рассмотрено, и банк примет решение, согласен ли он на такую сделку.

В этот момент мне стало известно, что даже сумма основного долга перед банком (без штрафов за неоплату)  больше, чем рыночная стоимость квартиры. Так получилось из-за того, что кредит был получен, когда цены на рынке недвижимости были значительно выше. Представитель продавца был в курсе ситуации, но не посчитал нужным проинформировать меня об этом заранее, чтобы не спугнуть.  

Работница банка выразила свою неуверенность в том, что будет получено добро на заключение такой сделки, ведь наша цена была еще ниже рыночной, и скрывающийся заграницей продавец не собирался предоставлять какую-либо иную собственность в качестве залога за остаток кредита.  К тому же вся ситуация уже была передана юристам банка для подготовки документов для суда.

На моё удивление, через несколько дней банк дал разрешение на продажу, но не по доверенности, поскольку в ней была допущена ошибка в названии банка: был написан другой банк. Тут хочется ещё раз посоветовать читать документы перед их подписанием. Если бы продавец прочитал доверенность, то увидел бы, что банк-то не его, а другой.

Началось самое неприятное – напряжённое ожидание хозяина, растянувшееся почти на месяц.

Когда он приехал, мы вместе написали заявление в банке, и я открыла счет сделки (за счет сделки я заплатила до 100 латов).

Я перечислила деньги на счет сделки, о чем получила письменное подтверждение из банка.

Заключили pirkuma līgums у нотариуса. Нам дали nostiprinājuma lūgums для земельной (заверка обоих документов и их составление около 150 латов).

Потом мы ожидали письменное разрешение на продажу у банка (за заверку у нотариуса я заплатила в районе 35 латов, цена зависит от кол-ва людей и подписей, которых надо проверить). Мне самой надо было его забрать в центре города у нотариуса. Разрешение было бы логичным получить до заключения договора о продаже, просто банковский специалист ошибся и ввёл нас в заблуждение.

Со всеми документами поехали в Земельную книгу. Там я заплатила еще небольшие суммы за подачу всех бумаг (около 30 латов, если правильно помню) и 2% от стоимости квартиру государству.

Нам отдали ключи раньше, чем мы получили земельную книгу. Передавали ключи с актом, переписали счётчики.

Потом я получила земельную книгу и отвезла ее для снятия копии в банк. На этом все дело еще не закончилось. Теперь мне надо было дождаться, когда банковские юристы составят прошение снять уже с моей квартиру отягощение ипотекой, только после этого сделка была бы завершена полностью, и не было возможности пустить все вспять. За заверку этой бумаги я тоже заплатила около 30-35 латов.

И только дней через 20 (из-за выходных на Рождество), перед самым Новым годом, со мной связалась девушка из банка и сообщила, что всё оформление закончено. Потом я получила от неё выписку из Земельной книги о снятии отягощения. И только после этого уже можно было начинать ремонт, поскольку обратной дороги нет – договор завершён, квартира наша.

Как вы могли заметить, я рассказала только о проблемах, связанных с долгом перед банком, а с коммунальным долгом мы разбирались отдельно.

С одной стороны, я боялась давать деньги продавцу на оплату долгов (было оговорено, что в цену входит  их оплата), потому что человек уже один раз уехал от выполнения обязательств. Я опасалась, как бы в случае каких-то проблем со стороны банка, он бы не уехал обратно, купив билет на мои деньги.

С другой стороны, официально долг висел на нём, и на него бы подали потом в суд, поэтому он боялся того, что я пообещаю всё оплатить и не сдержу слова.

Помимо этой проблемы возникало ещё несколько, которые описывать не стоит.

Покупка квартиры на аукционе

Ох, и не давали мне покоя разговоры о том, что кто-то когда-то на аукционе умудрился купить квартирку по смешной цене. Потом я посмотрела полностью вынесенную квартиру (даже сняты косяки и батареи), которую, как оказалось, фирма купила там для перепродажи. И это была последняя капля. Если кто-то может купить там квартиру, почему этого не могу сделать я?

Вначале я начала читать в интернете об опыте людей, и отзывы оказались разными. У кого-то был удачный опыт, кто-то столкнулся с проблемами.

Главная проблема заключается в том, что новый владелец, купивший недвижимость через аукцион, по закону обязан соблюдать договора аренды, ранее заключенные прошлым хозяином. На практике так получается, что иногда покупатель или не знает о нем или договор заключается задним числом. 

По закону людей с договором аренды из своей новой квартиры так просто не выкинуть. Надо через суд пытаться доказать, например, что договора раньше не было, его заключили специально, чтобы не освобождать жилплощадь, со своим дальним родственником. Это долго и мучительно. Аренда может быть минимальная (пару латов), а за коммунальные платежи всё время нужно платить и отвечать именно хозяину. 

У фирм, которые занимаются перепродажей квартир с аукционов, высокая прибыль со сделок, и им не так страшны такие затянувшиеся судебные разбирательства, как частному лицу, который вложил все свои деньги в эту покупку.

Далее от специалистов по недвижимости я узнала об еще более сложных ситуациях, которые могут сложиться, если человек решил не освобождать свою бывшую квартиру добровольно. Детально рассказывать об этом не буду, чтобы не подавать идеи нечестным людям, потому что раньше об этом в интернете я ничего не видела.

Начнём с того, где же искать объявления об аукционах. Да, их публикуют в газете, но это не самый удобный способ получения информации.

Администраторы неплатёжеспособности публикуют свои объявления здесь:

http://www.administratori.lv/lv/sludinajumi/izsoles/NI

Также они могут разместить объявление и на сс-ке. Один раз я даже получила профессиональную оценку недвижимости на e-mail. Можно постараться узнать от администратора, освобождена ли квартира.

Судебные исполнители объявления размещают тут:

http://www.lzti.lv/lv/sludinajumi/

Некоторые советуют перед аукционом поговорить с теми, кто живет в квартире, чтобы понять, какой у них настрой. Хотят ли они, чтобы это быстрее закончилось, или же готовы бороться за своё жильё до последнего.

Все тем, кто желает участвовать в аукционе, необходимо перевести установленную денежную сумму (обычно 10% от оценочной стоимости) на счет организатора аукциона (администратору или исполнителю). В день аукциона все заполняют бумагу, где указывают счёт, куда надо вернуть деньги, если недвижимость купит кто-то другой.

Если же квартиру купите вы, то эти 10% пойдут в счёт оплаты вашей покупки. Если же вы выиграете аукцион и в отведенный срок не заплатите, то потеряете ваши деньги.

Из соображений безопасности я решила не рассказывать о своём опыте участия в аукционе. Могу посоветовать не ходить туда женщинам одним, поскольку процесс оказался не очень цивилизованным.

Для себя я сделала вывод, что на аукционе честным способом привлекательную квартиру я не куплю значительно дешевле, чем просто проблемную квартиру на прямую от хозяев, поэтому больше не пыталась туда ходить.