Продажа квартиры. Четвёртая часть: оформление документов

Продолжение моей истории о продаже квартиры. Много текста, картинок нет :)

Эта тема самая для меня сложная, поскольку юридического образования всё же сильно не хватает. Если где ошибусь, поправляйте, буду рада.

После того, как покупатель найден, пора приступать к заключению договоров. Единой схемы оформления нет, какие-то события могут быть переставлены местами или вообще отсутствовать. Процесс примерно выглядит так:

1. Покупатель платит продавцу задаток (rokasnauda). Rokasnaudas līgums заключается у нотариуса или в частном порядке.
2. Забота о безопасности сделки – открывают счет сделки в банке (darījuma konts) или хранение денег у нотариуса (naudas glabāšana pie Zvērināta notāra).
3. Покупатель туда переводит остальную сумму.
4. У нотариуса оформляют nostiprinājuma lūgums – просьбу в земельную книгу переписать недвижимость с одного человека на другого. Также подписывают договор (3 штуки) о покупке (pirkuma līgums) в частном порядке или его заверяют у нотариуса.
5. Nostiprinājuma lūgums и один экземпляр pirkuma līgums несут в Земельную книгу (она за Доминой). Если в nostiprinājuma lūgums написано, что нужно подать еще какой-то документ, то он тоже должен быть передан (например, подтверждение о зачислении денег на счёт хранения у нотариуса). В Земельной сразу назначат время, когда можно забрать документы.
6. Через дней 10 квартира переписана, и продавец получает на свой счет деньги со счета сделки или от нотариуса (если деньги хранились там).
7. Потом передаются ключи, и подписывается акт передачи квартиры.
8. После этого переоформляется газ и электричество. Заключается новый договор с домоуправлением.

 Первый вопрос – где и как найти нотариуса? Тут находится список всех нотариусов:

http://latvijasnotars.lv/lv/notary/profiles/

Там же есть адреса их офисов и время работы. Они работают в разное время, так что можно найти нужное. 

Говорят, что расходы, связанные с заключением сделки, берет на себя покупатель, но в жизни бывает по-разному.

 Задаток (rokasnauda)

Смысл заключается в том, что обе стороны подтверждают серьёзность своих намерений заключить сделку. Если передумает покупатель, то он потеряет эти деньги. Если же передумает продавец, то по договору он должен будет выплатить покупателю вдвое больше, чем получил. 

Rokasnaudas līgums можно скачать в интернете и подписать без участия нотариуса. В этом случае надо проверить документы: удостоверение личности и наличие прав распоряжаться квартирой у продавца (вписано ли его имя в земельной книге), удостоверение личности у покупателя. 

Мне, с позиции покупателя, больше нравится второй вариант – заверить договор у нотариуса. Это дороже, но надежнее, потому что нотариус сам проверяет документы – не только визуально, но и в базах данных. 

Нам эта услуга стоила 36,80 латов. В неё входило:

1. Заверка документа – 15,40 за экземпляр. Заверили только мой.
2. Проверка информации в регистре жителей – 7,60.
3. Проверка документов в регистре недействительных документов – 3 лата.
4. Заказали запись из Земельной книги – 5 латов.
5. PVN 21% - 6,30.
6. Valsts nodeva – 0,50.

Главное, что нотариус проверила Земельную книгу, и убедилась, что нет никаких отягчений, и продает её на самом деле хозяин. Также я получила распечатку этой записи на руки с согласия второй стороны.

Я слышала, что с заверенным договором о задатке (rokasnaudas līgums) можно поехать  в Земельную книгу, и внести его в запись, тем самым ограничив права владельца на продажу квартиры – продать ее могут только вам.

Если у покупателя сразу на руках вся сумма, и он готов к немедленному заключению договора о покупки (pirkuma līgums), то этап с задатком можно пропустить.

Безопасность сделки 

Как правило, покупка или продажа недвижимости связана с крупными денежными суммами.  Для того чтобы уменьшить риски, можно воспользоваться помощью третьей стороны для обеспечения безопасности – банка или нотариуса. 

Продавец и покупатель заключают договор с третьей стороной, в котором детально расписаны все этапы сделки. Пока все условия не будут выполнены, деньги хранятся у банка или нотариуса (на банковском счету). Если что-то пойдет не так, деньги возвращаются покупателю. В случае позитивного исхода событий, деньги получает продавец, а покупатель – квартиру. 

Мы попробовали оба способа: счет сделки в банке и хранение денег у нотариуса. Второй вариант мне понравился намного больше. Во-первых, не надо договариваться о дополнительной встрече с покупателем, достаточно прийти вместе один раз к нотариусу: подписать pirkuma līgums, nostiprinājuma lūgums и заодно договор о хранении денег. Во-вторых, этот способ значительно дешевле (в нашем случае 40 латов у нотариуса и 100 латов у банка, сумма сделки чуть-чуть отличалась, а цена услуги – больше чем в 2 раза).

Итак, за раз подписано сразу три документа. В nostiprinājuma lūgums сказано, что помимо договора о продажи надо приложить также подтверждение от нотариуса о том, что деньги от покупателя получены. Иначе переписывать недвижимость никто не будет. 

Как только деньги покупателя поступают на счет нотариуса, нотариус выдает документ, подтверждающий это. Едем в Земельную книгу, отдаем его, nostiprinājuma lūgums и pirkuma līgums. 

Обычно Земельная книга назначает время, когда можно забрать готовую бумагу. Им очень нравится срок в 10 дней, хотя оформление происходит значительно раньше. Как показал мой опыт, это можно проверить быстрее через портал latvija.lv. Если вы стали счастливыми обладателями недвижимости, то первой с вами радостью готова поделиться Pilsonības un migrācijas lietu pārvalde. Пока все другие услуги упрямо твердят, что у вас недвижимости нет, их e-pakalpojums под названием „Manā īpašumā deklarētās personas” любезно показывает вам, кто задекларирован на вашей собственности. 

Второй вариант – нотариус может посмотреть Земельную книгу через базу данных быстрее, чем истечет назначенный срок.   

Как только квартира переписана, нотариус переводит деньги на указанный продавцом счёт.

Договор о покупке (pirkuma līgums)

Договор о покупке можно составить самим или же его составит для вас нотариус. Его можно подписать в частном порядке или же заверить у нотариуса. Нужно подписать минимум 3 экземпляра: для покупателя, для продавца, для Земельной книги.

Вначале я думала, что лучший способ – попросить нотариуса составить договор, но наш покупатель отказался это оплачивать, настаивая на том, что договор должна составить я сама. Ну что ж, надо так надо.

В интернете образцов оказалось достаточно много, и на их основе я написала договор. Сразу скажу, что они мало чем отличаются от договора, за который платишь 40-50 латов нотариусу. Главное хорошо знать латышский язык и понимать, какие моменты важно указать или изменить.

Может нам просто повезло, а может это распространённая практика, что помощник нотариуса проверила составленный мной договор о покупке, внесла в него одно изменение, чтобы его приняла Земельная книга, и не взяла за это денег. Когда я помогала заключать сделку знакомым, мы поступили также, и опять в этом же самом офисе нам бесплатно проверили написанный мной договор.

Самая большая для меня сложность, которую, кстати, я решила с помощью мамочек с форума (спасибо!), было определить, нужна ли подпись супруга или нет. Недвижимость куплена до брака, а приватизирована в браке.  Я поняла, что если в договор включить согласие супруга, то хуже никому не будет, так что можно не ломать себе голову. Если кому-то интересно, то в нашем случае на самом деле согласие супруга было необходимо из-за приватизации.

Pirkuma līgums мы не заверяли, просто подписали после проверки в офисе нотариуса. Подписать надо каждую страницу, даже если он распечатан на одном листе с двух сторон. Помощник нотариуса нам об этом не сообщила (хотя этот договор составляла она за плату), и когда мы покупали квартиру, то были неприятности с банком, так как они сделали копию на 2 разных листах, и один оказался неподписанным.

Не слушайте, что договор – просто формальность, никому не нужен, не пригодиться и так далее. Просто этим людям везло, а везет не всем.

Например, в договоре есть пункт о том, что продавец и проживающие там люди обязуются передекларировать своё место жительства в течение какого-то срока. Всё же это многих дисциплинирует, хотя некоторые даже после подписания такого договора не исполняют этот пункт в срок.

Мы тоже воспользовались одним условием в нашем договоре. Дело в том, что с самого начала покупатель очень давила на нас по поводу времени встреч, заставляя встречаться тогда, когда удобно ей, а наши интересы не учитывались вообще. То в это время уже темно, то слишком рано, то у неё работа… Из-за этого создалось некое напряжение на моей работе.  При том, по всем мелочам приходилось ездить только мне, так как она не могла. Мне же так нужно было получить эти деньги, что я молча терпела всё.

Когда Земельная книга переписала квартиру, опять же я поехала перед работой получать документ и понесла его к нотариусу. Впереди целый рабочий день, лекции без перерыва, а потом надо забрать Владика из садика. Тут раздается звонок от покупателя с требованием ехать и передавать ключи ПРЯМО СЕЙЧАС, так как она взяла отпуск на работе, чтобы заниматься ремонтом.

Уффф… Это просто невозможно, столько студентов спешат на лекции, а я не явлюсь. Покупателя же эти доводы не интересовали. Сделка уже заключена, и обратной дороги нет, так что я решила наконец-то настоять на своем. Сказала, что или мы передаем ключи в то время, которое для нас приемлемо, или в максимально длительный срок, указанный в договоре. На другом конце трубки воцарилось молчание, а потом мы смогли нормально обо всём договориться. Спасибо договору!

Другие договора

Самое неприятное для меня было заключение или расторжение договора с Latvijas gāze. Мало того, что у них теперь единый центр обслуживания клиентов, и ехать надо с пересадкой, так еще и скорость работы просто черепашья (особенно вечером). Вроде перед тобой почти нет человек, а просидишь ты там минимум час.

Хочу поделиться с вами одним нюансом.  Самый юридически безопасный вариант, по словам сотрудницы газа, отказа от их услуг – вызвать мастера-газовщика, отключить газ физически, потом поехать и прервать договор. Услуга отключения платная. Потом новый владелец едет в газ, заключает договор и тоже вызывает мастера для подключения.

Если же вы продаёте квартиру и приходите с актом передачи ключей и другими документами, то всё равно счета будут приходить на ваше имя до тех пор, пока покупатель не приедет и не заключит с газом свой договор. Да, наверное, через суд можно восстановить справедливость, но это долго. По словам сотрудницы, Latvijas gāze интересует факт заключения с ними договора.

Поэтому многие делают так: едут в газ вместе. Этот пункт у нас был включен в договор о покупке квартиры. Сразу отказываются от услуг LG и заключают новый договор.

С Latvenergo таких проблем нет, все делается дистанционно. Удобно и быстро: просто надо проверять почтовый ящик и читать их многочисленные письма, а в конце отправить им по почте подписанный договор (пересылку оплачивают они).

Ошибаются все

Не существует таких людей, которые никогда не совершают ошибки. Поэтому всегда важно внимательно читать договор, кто бы его ни составил.  

Расскажу вам о тех косяках, которые затормозили заключение нашей сделки.

Оказалось, что в доверенности на квартиру юрист перепутала название банка (доверенность была и для банка тоже, так как квартира заложена), а хозяин находился за переделами Латвии. Поэтому пришлось 3 недели ждать его возвращения. Если бы при подписании доверенное лицо или владелец внимательно бы прочитали договор, то обратили бы внимание на эту ошибку, ведь хотя бы хозяин должен знать, в каком учреждении он заложил свою собственность.

Я детально ознакомилась с договором о счёте сделки и даже несколько раз спрашивала банковского специалиста о том, почему там написано, что я должна получить еще один документ, а она говорит, что больше ничего делать не надо.

В тот момент я решила, что она однозначно опытнее меня в этом вопросе и раз говорит, что не надо, значит не надо. В итоге наша сделка задержалась ещё на 4 дня, так как этот документ все же был необходим. Банковский специалист, конечно, извинилась, но 4 дня это не вернет.

Если уж я черным по белому читаю в подписанном договоре, что этот этап необходим, то надо было спрашивать иначе. Не высказывать это в виде сомнения, а сформулировать увереннее и настоять на том, чтобы специалист проконсультировалась с банковскими юристами, а я растерялась и потеряла время.

Другой неприятный случай произошёл пару месяцев назад у моих знакомых, которым я помогала со сделкой. В Земельной книге по ошибке с них взяли слишком много денег, а потом вернуть их оказалось не так просто. Хорошо, что организационными вопросами занималась сама Земельная книга. Было судебное решение, по которому новые владельцы получили переплату назад.